Regularização de imóveis em São Paulo é necessária sempre que uma construção, ampliação ou reforma foi feita sem aprovação da Prefeitura. Garagens, edículas e ampliações irregulares deixam o imóvel fora do padrão registrado, o que costuma aparecer na hora de vender, financiar, fazer um inventário ou consultar o IPTU.

A Lei da Anistia permite regularizar essas situações, desde que o imóvel atenda aos critérios técnicos e urbanísticos previstos na legislação.

O que é a Lei da Anistia de Edificações

A Lei nº 17.202/2019 permite regularizar edificações construídas ou ampliadas sem licença, adequando-as às normas urbanísticas vigentes. O processo é concluído com a emissão do Certificado de Regularização pela Prefeitura, documento que possibilita a averbação da construção na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.

Quando a regularização costuma ser necessária

A regularização é indicada quando o imóvel:

• tem área construída diferente da registrada no IPTU ou na matrícula
• possui garagem, edícula ou ampliação sem aprovação
• recebeu notificação ou auto de infração da Prefeitura
• precisa ser vendido, financiado ou incluído em inventário
• apresenta divergência entre o que foi construído e os registros oficiais

Regularização Automática

Imóveis residenciais das categorias R, R1 e R2h podem se enquadrar na Regularização Automática, sem necessidade de protocolo, desde que:

• tenham sido concluídos até 31 de julho de 2014
• fossem isentos de IPTU no ano de 2014

Esse enquadramento segue o Art. 5º da Lei nº 17.202/2019 e o Art. 9º do Decreto nº 59.164/2019. Imóveis fora desses critérios, ou de uso comercial e misto, seguem para análise individual, que considera o tipo de uso, a área construída, o zoneamento, a data da construção e a situação cadastral.

Desdobro de lote no mesmo processo

Em alguns casos, é possível avaliar também a viabilidade de desdobro de lote dentro do mesmo processo de regularização, conforme o Decreto nº 54.786/2014. Cada terreno precisa ser analisado individualmente para verificar se atende aos critérios.

Prazo prorrogado até 30 de agosto de 2026

O Decreto nº 65.148/2026, publicado em 29 de abril de 2026, prorrogou o prazo para protocolar pedidos de Certificado de Regularização até 30 de agosto de 2026, alterando o Art. 33 do Decreto nº 59.164/2019. Fora desse prazo, o proprietário perde a possibilidade de regularizar pela via administrativa da Anistia.

Como funciona o processo com a Engequipe

• Avaliação técnica do imóvel, para verificar se ele se enquadra na Regularização Automática ou na análise individual
• Levantamento e elaboração da documentação necessária, incluindo planta de regularização e memorial, quando aplicável
• Protocolo e acompanhamento do processo junto à Prefeitura de São Paulo até a emissão do Certificado de Regularização

Cada imóvel é analisado individualmente. A viabilidade da regularização depende dos critérios legais aplicáveis ao caso.

Perguntas frequentes sobre a Lei da Anistia

Todo imóvel com construção irregular pode ser regularizado? Não. Existem impedimentos legais e urbanísticos, como imóveis tombados, em área de proteção ambiental ou em loteamento irregular, que precisam ser avaliados antes de qualquer protocolo.

Qual o prazo para protocolar o pedido? O prazo está prorrogado até 30 de agosto de 2026, conforme o Decreto nº 65.148/2026.

A Regularização Automática vale para imóveis comerciais? Não. Ela se aplica apenas a imóveis residenciais das categorias R, R1 e R2h que atendam aos critérios da Lei nº 17.202/2019. Imóveis comerciais seguem para análise individual.

Solicite uma avaliação técnica

Antes do fim do prazo, vale confirmar se o seu imóvel se enquadra na Lei da Anistia. Entre em contato para uma avaliação técnica e saiba qual caminho se aplica ao seu caso.

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Verifique gratuitamente a situação do seu imóvel

Antes de iniciar a regularização do seu imóvel, consulte gratuitamente a situação da edificação no sistema oficial da Prefeitura de São Paulo (Meu Imóvel Regular).

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https://meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br/situacao/

O que você pode consultar?

• ✔ Situação da edificação
• ✔ Histórico da edificação (CEDI)
• ✔ Informações sobre regularidade do imóvel
• ✔ Dados cadastrais disponíveis na Prefeitura

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Se a consulta indicar pendências, imóvel irregular ou necessidade de regularização, a Engequipe Engenharia pode auxiliar em todas as etapas do processo.

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